Cine plătește reparațiile la bloc: regula care decide

Pata de pe tavan apare într-o dimineață de octombrie, iar până seara ai trei răspunsuri de la trei vecini. Administratorul spune că e a ta. Vecinul de deasupra spune că e a asociației. Cineva de pe scară spune că plătim toți. Legea nu întreabă însă cine reclamă, cine a observat primul sau cine strigă mai tare: reparațiile la bloc se repartizează după un singur criteriu, iar criteriul acela este locul fizic al defectului.

Un expert chemat într-un litigiu de acest fel nu deschide întâi legea. Deschide țeava. Abia după ce știe unde se află defectul deschide cartea, pentru că textul legal nu face decât să traducă în bani un fapt tehnic deja stabilit.

Întrebarea care taie discuția: unde se oprește blocul

Codul civil pune granița într-o singură propoziție. Sunt părți comune „instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă” (art. 649 lit. c) Cod civil). În aceeași enumerare intră fundația, structura de rezistență, acoperișul, terasele, casa scării și ascensoarele.

Tradus pe teren: coloana verticală este comună până în punctul în care se ramifică spre apartamentul tău. Robinetul de izolare de după ramificație, legătura orizontală, aparatul de citire, bateria și caloriferul sunt ale tale. Legea asociațiilor spune același lucru din cealaltă direcție, cerând proprietarului să întrețină pe cheltuiala lui instalațiile interioare ale locuinței, astfel încât să nu îi prejudicieze pe ceilalți (art. 30 alin. (3) și (4) din Legea nr. 196/2018).

Un detaliu îi surprinde pe mulți. Aparatul montat în baie nu este contor de branșament. Legea serviciului de alimentare cu apă spune răspicat că „contorul este ultima componentă a reţelei publice de distribuţie în sensul de curgere a apei”, iar branșamentul până la contor, inclusiv căminul, aparține rețelei publice (Legea nr. 241/2006, art. 3). Regulamentul operatorului din Brașov duce ideea până la capăt: în condominii, individualizarea consumurilor „se fac prin montarea repartitoarelor de costuri”, operatorul „având numai obligaţia montării contorului principal de branşament”, iar cheltuielile cu repartitoarele sunt suportate de coproprietari (Regulamentul serviciului de alimentare cu apă și de canalizare, ediția 2023, art. 2.12 și art. 7 alin. (2)). Deci aparatul din apartament nu se repară pe seama operatorului, oricât de oficial ar arăta sigiliul de pe el. Cu granița asta fixată, reparațiile la bloc se împart aproape singure.

Proba de patruzeci de minute care arată cine plătește reparațiile la bloc

Testul se face cu ce ai deja în casă și dă un răspuns verificabil înainte de orice ședință.

1. Închizi tot ce consumă apă. Robinete, mașina de spălat, rezervorul WC după ce s-a umplut. Notezi indexul complet, inclusiv rotița cea mai mică.
2. Aștepți douăzeci de minute, fără să intri în baie. Citești din nou. Dacă indexul s-a mișcat, pierderea e după aparat, deci în instalația ta. Te oprești aici.
3. Închizi robinetul de izolare al apartamentului și mai aștepți douăzeci de minute. Dacă umezeala crește în continuare cu robinetul închis, apa nu vine din țevile tale.
4. Ceri în scris oprirea coloanei pentru o jumătate de oră. O pată care se oprește din creștere exact atunci a răspuns la întrebarea de cine ține.

Pragul care decide între pașii doi și trei nu e „se mișcă sau nu se mișcă”, ci sensibilitatea aparatului. Fișa tehnică a unui contor DN 15 de uz casnic dă debitul permanent Q3 la 2,5 m³/h și debitul de pornire sub 6 l/h, la montaj orizontal; debitul minim garantat metrologic, Q1, este de 12,5 l/h orizontal și de 62,5 l/h la montaj vertical (fișa Diehl Metering AQUILA DN 15).

Aritmetica merită făcută, pentru că schimbă interpretarea probei. O scurgere de 6 l/h înseamnă 6 × 24 = 144 de litri pe zi, adică 144 × 30 ÷ 1 000 = 4,32 m³ în treizeci de zile. Cantitatea asta intră într-un perete fără ca aparatul să se miște vizibil. Un contor imobil nu dovedește deci că nu pierzi apă; dovedește doar că nu pierzi peste debitul lui de pornire. La montaj vertical marja e și mai largă, fiindcă exactitatea e garantată abia de la 62,5 l/h, adică 1 500 de litri pe zi. Proba rămâne totuși cel mai ieftin arbitru dintre cei care discută reparațiile la bloc, cu condiția să fie citită corect.

Cele patru case în care se împart reparațiile la bloc

Defect în apartament. Plătește proprietarul, din buzunarul lui, conform art. 30 alin. (3) și (4).

Defect pe o parte comună a întregului condominiu. Terasa, fundația, fațada, coloana generală. Administrarea, exploatarea, întreținerea și repararea proprietății comune sunt în sarcina asociației, iar costurile sunt cheltuieli comune (art. 63 alin. (1) din Legea nr. 196/2018). Repartiția urmează regula generală: „fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte” (art. 654 alin. (1) Cod civil).

Defect pe o parte comună a unui singur tronson sau a unei singure scări. Aici e capcana cea mai costisitoare. Codul civil continuă: „cheltuielile legate de părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă” (art. 654 alin. (2)). Legea asociațiilor definește expres părțile comune aferente tronsoanelor sau scărilor prin „cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări” (art. 2 lit. q). O coloană care servește o singură scară nu se plătește de tot blocul.

Defect provocat de cineva. Proprietarul care produce o pagubă proprietății comune sau apartamentului altuia o repară sau suportă costul (art. 30 alin. (5)). Temeiul general e scurt și dur: „Cel care cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârşită cu vinovăţie, este obligat să îl repare”, iar autorul „răspunde pentru cea mai uşoară culpă” (art. 1357 Cod civil). Nu a vrut nu e apărare.

Pentru cititorii din Republica Moldova, logica e identică, cu alte numere de articol. Legea nr. 187/2022 cu privire la condominiu spune că „proprietarul din condominiu răspunde pentru unitatea sa, iar asociația răspunde pentru părțile comune” (art. 18 alin. (9)), obligă proprietarul „din cont propriu, să mențină în stare bună și să repare la timp unitatea ce îi aparține” (art. 18 alin. (3)) și repartizează cheltuielile „proporțional cotei-părți” în lipsa altei metode (art. 48 alin. (8)) (textul legii). Două legislații diferite, aceeași regulă: convergența asta e motivul pentru care nu merită să cauți portițe locale.

Cum se calculează partea ta din reparațiile la bloc

Cota-parte indiviză este „raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile” din condominiu, iar suma tuturor cotelor dă 100 % (art. 2 lit. l și art. 5 din Legea nr. 196/2018). Formula e o împărțire, deci se verifică pe o foaie.

Un apartament de 54 m² într-un condominiu cu 4 500 m² suprafață utilă totală are 54 ÷ 4 500 = 1,20 % din părțile comune. Aceeași locuință, la o lucrare care privește numai scara ei, se raportează la suma scării: dacă scara însumează 2 250 m², cota devine 54 ÷ 2 250 = 2,40 %, adică exact dublu.

Numitorul e deci prima verificare pe o listă de plată, nu totalul. Două scări, două numitoare, iar o lucrare de scară trecută pe tot blocul mută bani dintr-un buzunar în altul fără temei. Lista lunară de întreținere se afișează în cinci zile de la primirea ultimei facturi de la furnizor (art. 66 lit. m), iar fondul de reparații se aprobă anual de adunarea generală (art. 71). Astea sunt cele două momente în care se cere defalcarea, nu peste trei luni.

Vecinul de deasupra: constatarea, termenele, despăgubirea

Ordinea contează, pentru că proba se pierde repede.

Fotografiezi înainte să se usuce ceva, cu data vizibilă. Ceri în scris asociației constatarea, nu verbal pe casa scării. Ceri oprirea sursei înainte de orice reparație cosmetică, altfel plătești de două ori aceeași zugrăveală. Abia la final discuți despăgubirea.

Când paguba vine din lucrări la părțile comune, legea are o soluție proprie: proprietarii afectați sunt despăgubiți din fondul de reparații, iar asociația recuperează suma de la cel care a executat lucrarea (art. 31 alin. (3) și (4)). Când vine din instalația unui vecin, se aplică art. 30 alin. (5) și art. 1357 Cod civil. Dacă pata vine de sus, de la terasă sau de la acoperiș, înainte de orice discuție despre bani merită parcurs traseul descris în articolul despre unde se caută o infiltrație venită de sus — sursa reală e adesea la câțiva metri de pata vizibilă.

Accesul în apartament: preavizul de cinci zile și cele 24 de ore

Reparația unei coloane cere adesea intrarea într-o locuință. Legea reglementează exact: accesul se cere „cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv”, iar în caz de urgență termenul scade la 24 de ore (art. 31 alin. (1)). Proprietarul care nu permite accesul răspunde civil și, dacă e cazul, penal pentru pagubele rezultate (art. 31 alin. (2)).

Două consecințe practice. O cerere strigată la ușă nu e preaviz, deci nu produce efecte. Iar un refuz ținut două săptămâni pe o coloană spartă mută responsabilitatea pentru tot ce s-a udat între timp.

Blocul încă în garanție: cine mai răspunde după recepție

Înainte ca asociația să scoată bani pentru o hidroizolație, se verifică data recepției. Proiectantul, verificatorul, executantul, responsabilul tehnic și expertul răspund „pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării”, iar pentru viciile structurii de rezistență răspunderea ține „pe toată durata de existenţă a construcţiei” (Legea nr. 10/1995, art. 30).

Documentul în care se află data e cartea tehnică a construcției, pe care proprietarul are obligația să o păstreze, să o completeze la zi și să o predea la vânzare (art. 27 lit. b). Urmărirea comportării în exploatare se face, la rândul ei, „pe toată durata de existenţă” a clădirii (art. 18 alin. (1)). Un bloc recepționat acum șapte ani cu terasa care curge nu e automat o cheltuială a proprietarilor, iar o parte din reparațiile la bloc dintr-o clădire tânără se recuperează de la cei care au construit-o.

Ce nu funcționează

Cinci lucruri par logice și totuși nu țin, iar fiecare dintre ele scumpește reparațiile la bloc în loc să le rezolve.

„Plătește cine stă dedesubt, că lui îi curge.” Locul pagubei și locul defectului sunt lucruri diferite, iar legea se uită la al doilea.

Hotărârea adunării generale care mută o reparație individuală în întreținere. Adunarea decide cum se repartizează cheltuielile comune, nu transformă o țeavă din apartament în parte comună. Obligația din art. 30 alin. (3) rămâne a proprietarului.

Împărțirea egală, pe apartamente, a unei lucrări comune. Regula supletivă e proporția cu cota-parte, nu capul de locuitor. O garsonieră și un apartament de patru camere nu au aceeași cotă.

Reparația finisajului înainte de oprirea sursei. Tencuiala pusă peste un perete care încă primește apă se desprinde, iar a doua intervenție o plătește tot cel care s-a grăbit.

Neplata întreținerii ca mijloc de presiune. Defectul rămâne nereparat, iar peste el se adună o datorie. Dacă problema e un calorifer care nu se încălzește, nu o reclamație, răspunsul tehnic e în articolul despre aerisirea și echilibrarea caloriferelor.

Ce nu știu sigur

Trei lucruri rămân deschise și e mai cinstit să fie spuse decât completate din presupunere.

Secțiunea din Legea nr. 196/2018 care enumeră categoriile de cheltuieli ale asociației nu a putut fi citită integral în sursele publice pe care le-am deschis: toate copiile PDF accesibile se opresc înainte de articolele respective. Am rămas, de aceea, la regula generală din Codul civil și la articolele pe care le-am putut verifica direct în text.

Debitul de pornire pentru contorul citat este dat de producător numai pentru montaj orizontal. Pentru montaj vertical fișa oferă debitul minim garantat, nu pragul de la care aparatul începe să se miște, deci calculul de mai sus nu se transferă acolo.

Regula din Codul civil se aplică „în lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare”. Un regulament de condominiu aprobat sau un acord scris între proprietari poate schimba repartiția, iar atunci documentul local bate regula generală. Merită citit înainte de orice dispută.

Surse

1. Codul civil, art. 649 — părțile comune — lit. c): instalațiile sunt comune „de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă”; lit. b): fundația, structura de rezistență, acoperișul, terasele, scările, ascensoarele; alin. (2): coșurile de fum și spălătoriile sunt comune numai pentru cei care le folosesc potrivit proiectului.
2. Codul civil, art. 654 — cheltuielile cu părțile comune — alin. (1): fiecare suportă cheltuiala „în proporţie cu cota sa parte”, „în lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare”; alin. (2): părțile folosite exclusiv de unii cad în sarcina acelora. Temeiul pagubei: art. 1357, autorul „răspunde pentru cea mai uşoară culpă”.
3. Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari — art. 2 lit. l): cota-parte indiviză e raportul dintre suprafața utilă individuală și suma suprafețelor utile; lit. q): părțile aferente scărilor presupun „cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări”; art. 5: suma cotelor dă 100 %; art. 30 alin. (3)–(5); art. 31 alin. (1)–(4): preaviz scris de 5 zile, 24 de ore în caz de urgență, despăgubire din fondul de reparații; art. 63 alin. (1); art. 66 lit. m): lista lunară în 5 zile de la ultima factură; art. 71: fond de reparații anual.
4. Legea nr. 241/2006 a serviciului de alimentare cu apă și de canalizare — art. 3 lit. i): branșamentul până la contor, inclusiv căminul, aparține rețelei publice; lit. u): „contorul este ultima componentă a reţelei publice de distribuţie în sensul de curgere a apei”; lit. ţ): punctul de delimitare stabilește obligațiile de exploatare, întreținere și reparare.
5. Regulamentul serviciului de alimentare cu apă și de canalizare, Compania Apa Brașov, ediția 2023 — art. 2.12: în condominii consumurile se individualizează „prin montarea repartitoarelor de costuri”, operatorul „având numai obligaţia montării contorului principal de branşament”, pe cheltuiala coproprietarilor; art. 7 alin. (2): instalațiile din aval aparțin utilizatorului; art. 8 alin. (5): branșamentele intră în obligațiile de întreținere ale operatorului.
6. Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții — art. 30: răspundere „pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării” și, pentru structura de rezistență, „pe toată durata de existenţă a construcţiei”; art. 18 alin. (1); art. 27 lit. b): cartea tehnică, păstrată la zi și predată la vânzare.
7. Legea nr. 187/2022 cu privire la condominiu, Republica Moldova — art. 18 alin. (3): proprietarul e obligat „din cont propriu, să mențină în stare bună și să repare la timp unitatea ce îi aparține”; alin. (9): „proprietarul din condominiu răspunde pentru unitatea sa, iar asociația răspunde pentru părțile comune”; art. 48 alin. (8): repartizare „proporțional cotei-părți”.
8. Diehl Metering — fișa tehnică AQUILA DN 15 — Q3 = 2,5 m³/h; Q1 = 12,5 l/h orizontal R200 și 62,5 l/h vertical R40; Q2 = 20 l/h orizontal, 100 l/h vertical; debit de pornire sub 6 l/h, dat numai pentru montaj orizontal.